百亿抱团广州国企华润置地与珠实、城投加码天河吉山仓
观点网春节假期，一千余名建设工人仍在广州最南端万顷沙热火朝天工作，距离南沙全民文化体育综合体建设项目竣工期限还有不到一年半时间。节后，项目建设方华润置地加大投资力度，也如愿得到了远在天河区的回报。2月20日，天河吉山仓二期地块（岐山路AT1010005、AT1010007地块）顺利成交，与去年成交的一期地块相同，由广州市润合咨询有限公司竞得。广州润合咨询由华润置地持股70%，广州珠实地产有限公司、广州市城投发展控股有限公司、广州南沙交通投资集团有限公司分别持股10%。吉山仓二期地块体量约17万平方米，成交总价36.45亿元，折合楼面价约2.1万/平方米，为纯住宅用地；另根据地块出让公告显示，吉山仓二期地块的竞得人须按要求建设广州市重点工程（南沙全民文化体育综合体项目），建设金额28.04亿元，项目建成验收合格后须无偿移交给广州市政府指定单位，结合这一成本，二期地块总价超过64亿元，折合楼面价来到37736元/平方米。地块隔壁是广州润合咨询去年7月以45亿元底价拿下的吉山仓一期（岐山路AT1010008、AT1010010地块），当时亦规定华润需要额外出资30亿元用于建设南沙全民文化体育综合体项目。作为2025年第十五届全运会的比赛场所之一，南沙全民文化体育综合体项目已在去年8月31日开工建设。从1月底到2月上旬，广州润合咨询就南沙全民文化体育综合体项目发布多则招投标公告，涵盖造价咨询及综合电机、电梯扶梯、室外屋面等一系列工程。在去年7月份吉山仓一期地块的《建设监管协议》中，明确提到竞得人应积极参加后续地块竞拍，直至各批次土地出让配建总金额等于项目概算金额，确保项目按时交付试运行和竣工验收；以项目国际竞赛最终方案的国算总投资作为项目配建监管协议的金额，暂定73.85亿元。据此，华润在吉山仓一二期合计额外投资58亿元后，还有超过15亿元配建监管协议差价，后续或仍有地块交易，但不一定局限于吉山仓。华润吉山仓项目即天河润府，一二期体量合计将超过50万平方米，示范区和样板间在2月3日正式开放，预计3月份正式开盘，首推2、3、4栋三至四房户型，货量约500套。基于“春茧”等大型体育场馆的建设经验，项目一期地块出让前，外界就普遍认为华润大概率会入局吉山仓，具有较高的排他性，而从项目公司股权架构来看，华润不打算独吞这块蛋糕。拿地联合体中，广州城投的出现并不令人意外，因为吉山仓地块将衔接吉山村城市更新项目。吉山村是天河区第一个公开招标的旧改项目，2020年10月28日，项目成功招商，正式引入富力、合景两大本土房企。然而就在2020年底，富力陷入债务问题，被传出将吉山村股权质押予广州城投，合景也被下调评级，吉山村旧改展厅被撤出。到了2021年，市场消息称广州城投已全面接手吉山村旧改。2023年，吉山村与石东村、棠下村一样，被列入城市更新改造计划，但处于前期工作项目。2020年11月26日，广州市规划和自然资源局发布吉山村城市更新单元详细规划调整公示，包括减少居住用地、增加商业商务用地。按规划，吉山村城市更新项目会有大型商业配套，另外天河润府也会引入社区商业，广州城投与华润置地此次合作，或将让片区整体规划过度更为统一，未来商业配套等进一步合作也具备更多探讨空间。近年来，随着天河向东发展的步调，板块周边陆续有新盘推出，主要是天河润府、珠江花城、联投·文津府、保利天汇等。其中，珠江花城前身是广州市油制气厂，地块于2014年挂牌出让，最终被广州城实投资（珠江实业和广州城投）以61.5亿元、楼面单价10140元/平方米的价格竞得，项目首期于2018年6月开盘，2023年11月六期入市，目前在售均价约5.7万元/平方米。值得一提的是，六期也就是珠江花城的最后一期，如今楼盘整体入市，珠实随之选择牵手华润对该板块进行适量补仓。另一项目文津府是千亿国企湖北联投首入广州的标杆作品，地块在2022年10月的广州第三次土拍中由湖北联投以32.11亿元拿下，因与天河执信中学仅一路之隔，最初官宣案名为“执信花园”，吹风价7-8万元，去年国庆前开盘，首推1、4栋，108-165平方米，均价5.9-7.1万/平方米，项目海报宣传首开卖出8.9亿元，黄金周三天累计销售超3亿元。天河润府一二期连片开发，一方面会盘活片区内的资源和整体面貌，如一期请了永庆坊的设计单位对周边建筑立面进行优化，打造了邻里中心“润心社”；另一方面，项目入市后将与存量的珠江花城、同为新盘的文津府，以及距离稍远的保利天汇、天河壹品、天河精诚壹号、保利天瑞等多盘直接竞争。凭借大型场馆配建能力入局，再与多家邻居抱团开发，华润置地在天河东的路径逐渐清晰。
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