近百家投资机构走进沪市REITs项目，公募REITs市场迸发蓬勃生机｜REITs金融实务
21世纪经济报道记者 黎雨辰 北京报道2024年3月19日-20日，上交所“走进REITs”投资者交流活动在沪苏区域顺利举办。百余位投资机构代表及券商分析师通过专题调研会、实体走访等方式，与REITs基金管理人、原始权益人面对面交流，这也是公募REITs试点三年以来，规模最大的REITs机构投资者交流活动。本次活动由长三角基础设施REITs产业联盟与国泰君安资管、华泰资管、泰康资管联合举办。活动旨在为各方搭建投融端交流平台，加深投资机构对底层资产的了解，增强投研能力，促进REITs一二级市场协同发展。搭建投融两端互信互利交流平台活动首日，在保障性租赁住房REITs专题调研会上，华润有巢、城投宽庭两单REITs基金管理人、原始权益人对项目基本信息、运营情况等作了详细介绍。调研会现场，基金管理人、原始权益人还就投资者关心的项目定位及客群结构、储备资产情况等问题逐一进行解答，双方交流充分热烈。据悉，华润有巢REIT项目系上海市推进保障性租赁住房发展的重要示范项目，出租率、租金水平等指标相较周边同类产品表现较好。根据公开信息初步测算，累计可供分配金额为6076.14万元，完成2023年可供分配预测值的125.3%。城投宽庭REIT项目则位于上海城市副中心五角场，区位优势突出，周边配套完善，广受上海新市民等群体欢迎，自今年1月份上市以来运营表现较为稳健。会后及活动次日，投资者实地走访了临港创新产业园、东久新经济产业园、江苏交控等REITs项目。走访过程中，两单产业园REITs基金管理人向投资者介绍了2023年四季度业绩表现情况，其中临港项目整体出租率在同类产品中处于较高水平，租金收缴率达到99%以上，东久项目租户结构稳定，出租率等核心运营指标表现良好。江苏交控REIT基金管理人向投资者表示，产品上市以来，运营管理各方积极降本增效，在2023年第四季度区域经济恢复，居民出行意愿增强等利好因素驱动下，全年维持了较好的业绩水平。“百闻不如一见。”参与活动的投资者向记者表示，本次活动正当其时，形式生动活泼，通过走进REITs项目，深入了解底层资产特点和运营情况，对REITs产品的属性和投资逻辑的认识更加深刻，整场活动体验下来收获满满。REITs市场发展活力持续迸发2023年以来，REITs投资者交流活动明显增多，形式趋于多样，企业方和投资者参与热情只增不减。而与之相伴的，是REITs二级市场从震荡下行到近期的企稳回升。记者观察到，逐步企稳的公募REITs市场表现背后，稳健的产品运营、良好的可供分配完成率正持续得到市场投资者的关注与认可。综合沪深两市公募REITs四季报情况来看，各REITs项目收入稳定、持续经营能力良好，整体收益率较为可观，现金分配有保障。其中，沪市20只公募REITs产品均呈现了良好的持续经营及成本控制能力。REITs市场的持续稳定发展同样离不开高质量扩容增类。2023年3月，中国证监会、国家发改委分别发文，对进一步推进REITs常态化发行进行部署安排，随后REITs常态化发行逐步加速。截至2024年3月18日，全市场共有33单REITs实现上市，市值突破1000亿元。特别是去年以来，新能源、消费基础设施项目顺利上市，投资者可选投资标的更加多样。值得一提的是，投资端生态建设的不断完善也激发了市场内生动力。去年以来，监管以及市场各方都在释放促进REITs投资端建设的强烈信号。多家基金管理人纷纷发布公告，将REITs纳入旗下FOF基金投资范围，为市场引入增量资金。今年2月8日，中国证监会发布《监管规则适用指引——会计类第4号》，明确并表原始权益人的基础设施REITs其他方持有份额的权益属性，真正为长期配置投资者“减压”。此外在各方关注下,目前REITs实时指数及相应的指数产品也正在有序推进中。参加本次活动的投资者普遍认为，公募REITs市场已从过热打新向理性投资转变。从近期项目上市表现来看，REITs打新投资者比例明显下降，投资者更为关注新券质地和价值，新券定价更加合理均衡。REITs产品权益属性也已初步形成共识，主要投资者已调整了止损线等风控指标安排、持有策略。拉长镜头来看，从2022年至今，市场已经历了一个完整周期。“市场对于REITs的权益属性、证券定位、信息披露等基本问题，逐步形成共识，市场化机制逐步建立。总体来看，REITs市场发展的内生动力依然强劲，常态化发行仍在加速，当前底层资产经营韧性存在，二级市场已开始恢复活力，整个REITs市场生态正在发生令人欣喜的变化。”泰康资管张钰才接受记者采访时表示。
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